Le paysage immobilier en Île-de-France

Selon une analyse approfondie de Masteos, start-up spécialisée dans l’investissement locatif, les villes des Yvelines (78) et de l'Essonne (91) se positionnent entête des destinations les plus rentables pour l'investissement immobilier en Île-de-France. Cette conclusion est basée sur des critères solides tels que la tension locative et les salaires nets moyens supérieurs à 30 000 euros.

Comprendre les critères de sélection des villes

Masteos a élaboré un classement basé sur des critères cruciaux tels que la tension locative sur la commune et un salaire net moyen supérieur à 30 000 euros. Ces indicateurs sont essentiels pour garantir la stabilité et la rentabilité des investissements immobiliers.

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Le Top 10 des villes recommandées

1. Élancourt (78)  

Rendement locatif : 6,50 %

Située dans les Yvelines, Élancourt offre un rendement élevé tout en restant accessible aux investisseurs. Son attractivité est renforcée par sa métamorphose depuis les années 70, son emplacement sur un axe majeur (N10, lignes de Transilien N et U), et son rôle crucial dans les Jeux olympiques de Paris 2024 (la vielle accueillera les épreuves cyclistes).

2. Sainte-Geneviève-des-Bois (91)

Rendement Locatif : 6,40 %

Cette ville de l'Essonne, à seulement 25 kilomètres de Paris, bénéficie d'une excellente desserte en RER C et en tramway (ligne T12). Son cadre de vie agréable, ses équipements, et une tension locative élevée en font un choix attractif.

 3. Morsang-sur-Orge (91)

Rendement locatif : 6,30 %

Proche de Sainte-Geneviève-des-Bois, Morsang-sur-Orge offre des conditions similaires propices à un investissement rentable, avec une desserte en RER C et en tramway.

 4. Franconville (95)

Rendement locatif : 6,25 %

Localisée dans le Val-d'Oise, Franconville bénéficie d'une excellente accessibilité avec le RER C et le Transilien H. Ses atouts en termes de transport, de dynamisme, et de cadre de vie en font une option intéressante.

 5. Plaisir (78)

Rendement locatif : 6,20 %

Dans les Yvelines, Plaisir se distingue par son rendement locatif élevé, un revenu net moyen attractif, et un pouvoir d'achat au mètre carré intéressant.

 6. Brunoy (91)

Rendement locatif : 6,15 %

Au sud de Paris, dans l'Essonne, Brunoy offre un rendement compétitif malgré le contexte actuel du marché immobilier.

 7. Deuil-la-Barre (95)

Rendement locatif : 6,10 %

Située dans le Val-d'Oise, Deuil-la-Barre bénéficie d'une bonne desserte avec le RER C et le Transilien H, ajoutant à son attrait pour les investisseurs.

 8. Taverny (95)

Rendement locatif : 5,90 %

Également dans le Val-d'Oise, Taverny offre un rendement solide avec un accès pratique aux transports en commun.

 9. Fresnes (94)

Rendement locatif : 5,85 %

Dans le Val-de-Marne, Fresnes présente des opportunités d'investissement intéressantes, soutenues par une accessibilité (la ville est desservie par de nombreux transports) et un cadre de vie agréable.

 10. Eaubonne (95)

Rendement locatif : 5,80 %

En clôture du top 10, Eaubonne, dans le Val-d'Oise, offre un rendement compétitif et profite de la proximité du lac d'Enghien et de la Forêt Domaniale de Montmorency.

 
Analyse critique de Saint-Denis

Malgré l'effervescence autour des Jeux Olympiques de 2024, Saint-Denis suscite un débat parmi les experts de l'investissement immobilier, notamment Thierry Vignal, président de Masteos. Alors que la ville se prépare à accueillir le village olympique et des épreuves majeures, il est crucial de ne pas perdre de vue certains critères essentiels, tels que le pouvoir d'achat et la solvabilité des locataires.

 Pouvoir d'achat limité

Cité dans Le Figaro, le président de Masteos, Thierry Vignal, souligne que le "pouvoir d'achat immobilier, par habitant, à Saint-Denis est de 30 mètres carrés", un chiffre relativement bas. Malgré l'enthousiasme généré par les Jeux Olympiques, la capacité des habitants à investir dans l'immobilier reste restreinte, créant un potentiel déséquilibre entre l'offre et la demande.

 Salaires modestes et prix élevés

Les salaires dans la région restent relativement bas, tandis que les prix immobiliers restent élevés. Cette disparité peut entraîner des difficultés pour les habitants à accéder à la propriété, mais aussi pour les investisseurs à trouver des locataires solvables.

 Risques potentiels d'impayés

La conjonction de salaires modestes et de coûts élevés peut augmenter le risque d'impayés. Les investisseurs doivent être attentifs à la capacité financière des locataires potentiels pour éviter les difficultés de gestion liées aux paiements en retard ou aux impayés.

 Le critère du pouvoir d'achat avant tout

Thierry Vignal insiste sur le fait que le critère essentiel à considérer est le pouvoir d'achat, une mesure plus réaliste de la stabilité économique d'une ville que l'engouement ponctuel des événements sportifs.

Le regroupement de crédits : une stratégie financière avisée

Investir dans l'immobilier peut nécessiter un capital conséquent. Le regroupement de crédits, une approche financière astucieuse, consiste à consolider plusieurs prêts en un seul, offrant des avantages financiers significatifs. Cette stratégie permet de réduire les mensualités, d'obtenir un taux d'intérêt potentiellement plus avantageux et de libérer des liquidités pour de nouveaux investissements.

Le processus implique de rassembler tous les prêts encours en un seul emprunt, simplifiant ainsi les remboursements.

 Intérêt pour investir dans l'immobilier

En optant pour le regroupement de crédits, les investisseurs peuvent améliorer leur capacité d'emprunt tout en maintenant une stabilité financière. Les mensualités réduites permettent de conserver une marge de manœuvre financière pour d'autres projets d'investissement.

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Sources : masteos.com, lefigaro.fr

Photo d'illustration : © Pic Paradise - stock.adobe.com