Qu’est-ce qu’un viager ?

Le principe de la vente en viager

Le viager est une transaction immobilière un peu particulière. L’acheteur du bien en vente doit verser une rente viagère périodique au vendeur jusqu’à ce que celui-ci décède.

L’acquéreur devient le propriétaire officiel du bien dès lors qu’il signe l’acte de vente. Néanmoins, la vente en viager repose sur le principe d’aléa. En effet, une incertitude plane quant au montant final du bien : au moment de la signature, ni le vendeur, ni l’acquéreur ne connait à quel prix le bien sera vendu puisque cela dépend de la date de décès du vendeur.

Il existe deux types de vente en viager :

- Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acheteur qui peut y habiter dès la signature de l’acte de vente, sans avoir à attendre le décès du vendeur ;

- Le viager occupé : l’acheteur est propriétaire du bien tout en laissant le vendeur conserver son droit d’usage et d’habitation. Il peut alors y loger jusqu’à son décès.

Comment fonctionne un viager ?

La vente d’un bien en viager se fait de manière un peu particulière. Le paiement de la transaction immobilière prend la forme d’une rente viagère destinée au vendeur, payée par l’acquéreur mensuellement ou trimestriellement. Contrairement à un crédit classique, le viager n’a pas de date de fin prédéfinie dès le départ puisqu’elle débute au moment de la signature de l’acte de vente, et s’arrête lors du décès du vendeur.

Le montant de la rente est calculé par le notaire selon le barème de la table de mortalité de l’INSEE. Plusieurs éléments sont alors pris en compte :

- l’âge du vendeur ;
- l’espérance de vie du vendeur ;
- la valeur du bien en vente ;
- le taux de rendement en viager.

Aussi, au moment de la signature de l’acte de vente en viager chez le notaire, l’acheteur peut régler un premier apport au vendeur : c’est ce que l’on appelle le bouquet. Le bouquet est plus élevé que le montant des rentes viagères puisqu’il peut constituer entre 5 et 40 % du prix de la vente. Le montant est librement fixé entre les deux parties. Son versement n’est pas obligatoire, mais plus celui-ci est conséquent, moins les rentes seront élevées.

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Quels sont les avantages et les risques d’un viager ?

Pour le vendeur en viager :

La vente en viager permet aux personnes âgées de bénéficier d’un complément de retraite grâce à la rente perçue. En plus, ces rentes ont un régime fiscal très avantageux puisqu’un abattement pouvant aller jusqu’à 70 % est possible selon l’âge du vendeur au premier versement.

Le vendeur est également libéré d’une partie des charges liées à son statut de propriétaire : la taxe foncière et les potentiels travaux à prévoir sont désormais à la charge de l’acquéreur.

Pour l'acheteur en viager :

Investir dans l’immobilier en faisant un achat en viager présente des avantages au niveau de la transaction. Puisqu’aucun prêt immobilier n’est accordé, l’acheteur n’a pas frais bancaires supplémentaires à régler. Son paiement est tout de même échelonné à la manière d’un crédit classique.

En revanche, l’acheteur n’a aucun moyen de prédire si son investissement va être rentable. Le risque financier est non négligeable car le bien peut, au final, être vendu à un meilleur prix que sa valeur initiale, ou, au contraire, avoir coûté plus cher que sa valeur réelle sur le marché.

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Comment financer un achat en viager ?

Les sommes demandées pour un achat en viager peuvent être conséquentes, notamment pour le paiement du bouquet. Pourtant, les banques refusent généralement d’octroyer un prêt immobilier pour ce type d’achat. Cette transaction financière est davantage considérée comme un placement financier plutôt qu’un achat immobilier classique.

Pour un crédit immobilier, les établissements financiers ont besoin d’une garantie hypothécaire sur le bien acheté, ce qui n’est pas possible lors d’un viager. Les banques n’ont pas de droit d’hypothèque sur le bien et n’ont donc pas de garantie si l’emprunteur se retrouve dans l’incapacité de rembourser l’emprunt.

Alors, pour la financer, vous pouvez opter pour un rachat de crédits. Il vous permet de regrouper tous vos crédits en cours en une seule mensualité, moins élevée. Vous pourrez alors obtenir une trésorerie supplémentaire pour financer votre projet. Pour cela, faites-vous aider d’un professionnel du financement, comme Crédit Market ! Vous pouvez dès maintenant faire une simulation en ligne gratuitement ou nous contacter au 05 35 37 11 88.

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Photo d'illustration : © metamorworks - stock.adobe.com

Sources : economie.gouv.fr, capital.fr, lelynx.fr